Seit der Grundsteuerreform 2025 dürfen Kommunen in Nordrhein-Westfalen für die Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze festlegen: einen niedrigeren für Wohngrundstücke und einen höheren für Nichtwohngrundstücke. Viele Städte im Ruhrgebiet haben davon Gebrauch gemacht. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, gemischt genutzten Objekten und unbebauten Grundstücken führte das zum Teil zu deutlich höheren Belastungen. Am 4. Dezember 2025 hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschieden, dass ein erhöhter Hebesatz für Nichtwohngrundstücke in den verhandelten Fällen rechtswidrig war. Seitdem gehen die Städte unterschiedliche Wege. In diesem Beitrag ordnen wir das Urteil ein und erklären, was Unternehmer und Vermieter mit Nichtwohngrundstücken jetzt prüfen sollten. Im Mittelpunkt steht die Grundsteuer für Gewerbeimmobilien und andere Nichtwohngrundstücke.
Wie die Grundsteuer seit 2025 berechnet wird
Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen. Zwei davon liegen beim Finanzamt, eine bei der Stadt:
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt stellt auf Grundlage der Feststellungserklärung den Grundsteuerwert des Grundstücks fest. Nordrhein-Westfalen wendet dabei das sogenannte Bundesmodell an.
- Grundsteuermessbetrag: Das Finanzamt multipliziert den Grundsteuerwert mit einer Steuermesszahl und setzt den Messbetrag fest. Ob ein Grundstück als Wohn- oder Nichtwohngrundstück gilt, legt das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid fest. Diese Einordnung ist für die Stadt und nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen auch für das Gericht bindend.
- Grundsteuer: Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und setzt die Grundsteuer im Grundbesitzabgabenbescheid fest.
Die Stadt ist an den Messbetrag des Finanzamts gebunden. Wer den Grundsteuerwert oder die Einordnung als Nichtwohngrundstück für falsch hält, muss sich an das Finanzamt wenden. Wer den Hebesatz angreifen möchte, muss gegen den Bescheid der Stadt vorgehen. Diese Trennung ist wichtig, weil unterschiedliche Stellen und Verfahren zuständig sind.
Was sind Nichtwohngrundstücke?
Wohngrundstücke im Sinne der Hebesatzregelung sind Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Alle anderen Grundstücke gelten als Nichtwohngrundstücke. Dazu gehören insbesondere Geschäfts- und Gewerbegrundstücke, Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke, die nicht als Mietwohngrundstücke gelten, und unbebaute Grundstücke. Für Unternehmer im Ruhrgebiet betrifft das Werkstätten, Lagerhallen, Ladenlokale, Büroimmobilien und Praxisräume im Teileigentum ebenso wie unbebaute Reserveflächen.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat am 4. Dezember 2025 unter anderem im Verfahren 5 K 2074/25 entschieden. Es ging um vier Verfahren gegen Städte aus dem Ruhrgebiet. Die betroffenen Grundstücke waren vom Finanzamt jeweils als Nichtwohngrundstücke eingeordnet worden, es handelte sich um Geschäfts- und Gewerbegrundstücke sowie um unbebaute Grundstücke. Die Städte hatten für 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festgelegt. Ziel war nach ihrer Darstellung, die Wohnnebenkosten aus sozial- und gesellschaftspolitischen Gründen niedrig zu halten.
Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Artikels 3 Absatz 1 Grundgesetz. Steuerliche Belastungen müssten folgerichtig ausgestaltet sein und Lastengleichheit wahren. Unterschiedliche Hebesätze für verschiedene Grundstücksarten seien ein Eingriff in dieses Gleichheitsgebot und bräuchten einen besonderen sachlichen Grund. Rein fiskalische Gründe reichten dafür nicht aus. Das Gericht betonte, dass ein einheitlicher Hebesatz das steuergerechte Leitbild bleibe. Die Gleichmäßigkeit der Besteuerung werde durch einheitliche Steuersätze und unterschiedliche Bemessungsgrundlagen hergestellt. Differenzierte Hebesätze seien die Ausnahme, nicht der Regelfall.
Wichtig für die Einordnung: Das Urteil betrifft die konkreten Bescheide der Klägerinnen und Kläger für 2025. Es ist nicht rechtskräftig. Ob das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen oder das Bundesverwaltungsgericht abschließend entscheiden, bleibt abzuwarten. Auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat im März 2026 die differenzierende Hebesatzsatzung einer anderen Stadt für teilnichtig erklärt, allerdings mit einer anderen Begründung.
Wie Städte auf das Urteil reagiert haben
Seit dem Urteil gehen die Kommunen unterschiedlich vor. Einige Städte sind zu einem einheitlichen Hebesatz zurückgekehrt, andere halten an differenzierten Sätzen fest. Zwei Beispiele aus amtlichen Quellen:
- Bochum erhebt nach der Erhebung des Bundes der Steuerzahler NRW auch 2026 differenzierte Hebesätze: 715 Prozent für Wohngrundstücke und 1.190 Prozent für Nichtwohngrundstücke.
- Münster ist 2026 vorübergehend zu einem einheitlichen Hebesatz von 492 Prozent zurückgekehrt. Für Wohngrundstücke stieg der Satz damit von 410 auf 492 Prozent, für Nichtwohngrundstücke sank er von 620 auf 492 Prozent.
Das Beispiel Münster zeigt die Kehrseite: Wird ein einheitlicher Hebesatz eingeführt, der insgesamt dasselbe Aufkommen erzielen soll, steigt die Belastung für Wohngrundstücke. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien sinkt sie dagegen. Welche Hebesätze in Ihrer Stadt gelten, entnehmen Sie dem aktuellen Grundbesitzabgabenbescheid oder der Hebesatzsatzung Ihrer Kommune. Da sich die Rechtslage 2026 in vielen Städten geändert hat, lohnt ein genauer Blick auf den Bescheid.
Was der Unterschied in Euro bedeuten kann
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung. Angenommen, das Finanzamt hat für ein Gewerbegrundstück einen Grundsteuermessbetrag von 1.000 Euro festgesetzt. Mit den Bochumer Hebesätzen für 2026 ergibt sich:
- bei einem Hebesatz von 1.190 Prozent für Nichtwohngrundstücke: 1.000 Euro × 11,90 = 11.900 Euro Grundsteuer im Jahr
- bei einem Hebesatz von 715 Prozent, wie er für Wohngrundstücke gilt: 1.000 Euro × 7,15 = 7.150 Euro Grundsteuer im Jahr
Die Differenz beträgt 4.750 Euro pro Jahr. Würde eine Stadt nach einem Urteil einen einheitlichen Hebesatz einführen, läge dieser in der Regel zwischen den bisherigen Sätzen, weil das Gesamtaufkommen gleich bleiben soll. Die tatsächliche Entlastung für Gewerbegrundstücke wäre also geringer als die volle Differenz. Das Beispiel ist bewusst vereinfacht. Ihre eigenen Zahlen finden Sie im Grundsteuermessbescheid und im Bescheid der Stadt.
Was Eigentümer von Nichtwohngrundstücken jetzt prüfen sollten
1. Einordnung durch das Finanzamt prüfen
Ist das Grundstück im Grundsteuerwertbescheid richtig eingeordnet? Gerade bei gemischt genutzten Gebäuden kann die Abgrenzung zwischen Mietwohngrundstück und gemischt genutztem Grundstück entscheiden, ob der niedrigere oder der höhere Hebesatz gilt. Die Einordnung kann nur gegenüber dem Finanzamt angefochten werden. Ist der Grundsteuerwertbescheid bereits bestandskräftig, ist eine Änderung nur noch in Ausnahmefällen möglich, etwa durch eine Wertfortschreibung bei geänderten Verhältnissen.
2. Bescheid der Stadt prüfen
Welcher Hebesatz wird im Grundbesitzabgabenbescheid angewendet? Wurde für 2026 ein neuer Bescheid erlassen, weil die Stadt ihre Satzung geändert hat? Welcher Rechtsbehelf gegen den Bescheid statthaft ist und welche Frist gilt, ergibt sich aus der Rechtsbehelfsbelehrung. Die Frist beträgt in der Regel einen Monat. Wer den Hebesatz angreifen möchte, muss innerhalb dieser Frist handeln.
3. Zahlungspflicht beachten
Ein Rechtsbehelf entbindet nicht von der Zahlung. Die Stadt Gelsenkirchen weist in ihren Erläuterungen zum Grundbesitzabgabenbescheid ausdrücklich darauf hin, dass ein laufendes Einspruchsverfahren beim Finanzamt nicht von der Zahlungspflicht befreit. Die Grundsteuer ist also zunächst zu zahlen, auch wenn sie angefochten wird.
4. Wirtschaftliche Abwägung
Ein Klageverfahren gegen die Stadt verursacht Kosten und Zeitaufwand. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Unterschied zwischen dem differenzierten und einem einheitlichen Hebesatz ab. Bei großen Gewerbeflächen können erhebliche Beträge im Spiel sein. Bei kleinen Objekten kann es wirtschaftlicher sein, die Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten, soweit keine Fristen verstreichen, die später nicht mehr geöffnet werden können. Die rechtliche Vertretung in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren gegen die Kommune ist Aufgabe von Rechtsanwälten. Die steuerliche Vorbereitung und die Prüfung der Bescheide übernehmen wir.
Grundsteuer für Gewerbeimmobilien im Betrieb und bei Vermietung
Für betrieblich genutzte Grundstücke ist die Grundsteuer eine Betriebsausgabe. Bei vermieteten Grundstücken sind die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung betroffen. Viele Gewerbemietverträge sehen vor, dass die Grundsteuer als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt wird. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, richtet sich nach dem Mietvertrag. Steigt oder sinkt der Hebesatz, ändert sich damit auch die Nebenkostenabrechnung. Vermieter sollten Änderungen rechtzeitig in die Vorauszahlungen der Mieter einfließen lassen. Mieter von Gewerbeflächen sollten ihre Nebenkostenabrechnung auf die neuen Hebesätze prüfen.
Ausblick
Die Frage, ob differenzierte Hebesätze in Nordrhein-Westfalen zulässig sind, wird die Gerichte voraussichtlich noch länger beschäftigen. Für Eigentümer bedeutet das: Bescheide jedes Jahr prüfen, Fristen wahren und die Entwicklung der Rechtsprechung verfolgen. Gerade Unternehmen mit mehreren Grundstücken in verschiedenen Städten des Ruhrgebiets sollten eine Übersicht führen, welche Hebesätze wo gelten und welche Bescheide angefochten wurden.
Häufige Fragen
Gilt das Urteil automatisch für alle Eigentümer?
Nein. Ein Urteil wirkt zunächst nur zwischen den Beteiligten des Verfahrens. Für andere Eigentümer ändert sich der eigene Bescheid nicht automatisch. Wer von einer späteren höchstrichterlichen Klärung profitieren möchte, muss in der Regel seinen eigenen Bescheid fristgerecht angefochten haben oder auf eine Änderung der Satzung durch die Stadt warten.
Können Wohneigentümer durch das Urteil mehr zahlen?
Ja, das ist möglich. Wenn eine Stadt zu einem einheitlichen Hebesatz wechselt und ihr Aufkommen halten will, steigt der Satz für Wohngrundstücke. Das Beispiel Münster zeigt diesen Effekt.
Betrifft das Thema nur Nordrhein-Westfalen?
Die Möglichkeit differenzierter Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke hat Nordrhein-Westfalen im Rahmen der Grundsteuerreform eingeführt. Die IHK weist darauf hin, dass die Entscheidung Signalwirkung für andere Bundesländer haben könnte, die ähnliche Modelle planen oder anwenden.
Checkliste
- Grundsteuerwertbescheid: Ist das Grundstück richtig als Wohn- oder Nichtwohngrundstück eingeordnet?
- Grundbesitzabgabenbescheid 2026: Welcher Hebesatz wird angewendet, hat die Stadt ihre Satzung geändert?
- Rechtsbehelfsbelehrung lesen und Frist notieren.
- Zahlung trotz Rechtsbehelf fristgerecht leisten.
- Umlage in der Nebenkostenabrechnung anpassen oder prüfen.
- Bei mehreren Grundstücken eine Übersicht über Städte, Hebesätze und laufende Verfahren führen.
Unterstützung im Ruhrgebiet
Mit Standorten in Gelsenkirchen, Duisburg, Bochum, Dortmund und Unna kennen wir die Situation in den Städten des Ruhrgebiets. Wir prüfen Grundsteuerwert- und Messbescheide, begleiten Einsprüche beim Finanzamt und berücksichtigen die Grundsteuer korrekt in Buchhaltung und Steuererklärung. Die Kontaktdaten unserer Standorte finden Sie unter Standorte. Mehr zu unseren Leistungen in der Steuerberatung finden Sie auf unserer Serviceseite.
Quellen
- Justiz NRW: Pressemitteilung des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen zu den Urteilen vom 4. Dezember 2025 (u. a. 5 K 2074/25)
- DIHK: VG Gelsenkirchen – erhöhter Grundsteuer-Hebesatz für Nichtwohngrundstücke ist rechtswidrig
- Bund der Steuerzahler NRW: Grundsteuer B – Erhebung der Hebesätze 2026
- Stadt Münster: Einheitliche Besteuerung von Wohn- und Nichtwohngrundstücken
- Stadt Gelsenkirchen: Erläuterungen zum Grundbesitzabgabenbescheid
Aktualisiert: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
